消费品类REITs的发行量显著上升，商贸零售进入存量竞争

至2024年，消费品类REITs的发行量显著上升。迄今为止，已有六只消费基础设施REITs成功投入市场，总发行规模超出145亿人民币，其中四只已开始交易。当前发行的消费REITs的底层资产主要涵盖百货商场和购物中心。

业内专家分析认为，从全球成熟的REITs市场经验来看，消费REITs资产规模庞大，并且市场化的程度很高。观察国内零售百货的发展趋势，行业竞争愈发激烈，老的百货商店面临巨大的经营压力，迎来关门潮，但仍有不少百货商店通过创新求变，不断刷新销售记录。在存量的竞争背景下，消费基础设施REITs产品的供应增加，这也反映出市场对这个资产类别的喜爱和期待。

发行速度加快
公募REITs的发行市场在今年有了显著的回暖。根据第一财经和Wind的数据，截至8月9日，年内已有13只公募REITs成功发行，其中六只是消费类REITs，占比超过40%。

从全球成熟的REITs市场经验来看，消费REITs资产规模庞大，市场化程度高，扮演着不可或缺的角色。

标普全球评级发布的分析报告认为，中国的商业地产REITs（包括购物中心、百货商场和农贸市场等）起步较晚，目前只有四只上市交易。但该评级机构对中国商业地产REITs持乐观态度，预测这类项目的底层资产价值可能超过5万亿美元。

在新发行的市场中，华夏首创奥莱消费REIT和华安百联消费REIT在公众投资者发售部分均提前结束募集，分别实现了网下发售份额的6.3倍和1.48倍的超额认购。

此外，今年8月1日，基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目正式从试点阶段转入常态化发行阶段。行业普遍认为，这一规定为消费基础设施REITs的资产组合提供了更大的灵活性。

具体来看，新政策允许消费基础设施中与消费基础设施物理上不可分割、产权上属于同一发起人的酒店和商业办公用房纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积的比例原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过50%。

二季度业绩稳定
在二季度，消费基础设施领域的REITs业绩相对稳定。

具体来看，业绩较好的华夏华润商业REIT在报告期内实现收入1.74亿元，净利润0.11亿元。累计可供分配金额为8666万元。按募集规模计算（对应发行价格6.902元/份），相应的年化分派率达到5.05%。

中金印力消费REIT收入约为7247.9万元，净利润约为464.96万元，报告期内可供分配金额约为3680.99万元。

中金公司的研究报告分析称，二季度上市消费基础项目整体经营相对稳定，这主要得益于项目的主动运营管理能力，例如通过招商管理调整业态组合，策划活动吸引客流等多重措施。然而，从整体行业环境来看，上半年我国消费呈现修复趋势，但修复动能趋弱，社会消费品零售总额累计环比从2月份的5.5%下降至6月份的3.7%，消费信心仍有待提升。

华夏基金分析称，消费REITs与产业园、保租房及物流REITs同为产权类REITs，其分红主要来自底层项目的租金收入。消费类REITs的商业项目租户多为品牌商，其租金收入与商场的销售额及客流密切相关。收益模式往往涉及联营及抽成业务，营业收入的驱动因子更为多元。此外，商业的经营业绩与居民消费能力及消费意愿紧密相关，这使得消费REITs成为反映消费市场动态的重要指标。
(来源：diyicaijin)